¿Cómo invertir en el sector inmobiliario?
Marcos E. Cabrera Porras
El desarrollo urbanístico aumenta en el sur chico y las
familias peruanas viven el sueño de la casa propia a precios accesibles.
La
casa de tus sueños en tus manos
Si bien el sector inmobiliario presenta un crecimiento leve,
comparado a los años anteriores, las empresas de Proyectos Inmobiliarios
establecen innovadoras propuestas en busca de potenciales compradores.
Por tal motivo, muchas inmobiliarias apuestan por cumplir los
sueños de sus clientes, los cuales se engloban en tres ideas básicas: calidad
inmobiliaria, estructura visual y bajo
costo. Sin embargo las empresas más importantes del sector agregan un nuevo
concepto, el Impacto social. Según el perfil del nuevo comprador, estos no solo
toman en cuenta la construcción y entrega de casas, sino que también consideran
de vital importancia la implementación de servicios adicionales en su entorno.
Una empresa que se debe tener en cuenta es DPI,
la cual aparte de desarrollar un innovador sistema de encofrado metálico
para concreto, el más usado en construcciones de vanguardia, apuesta por un
concepto de sensibilidad social y valor empresarial, por ello, de manera
integrada, el servicio y el producto, ayudan al desarrollo del sector donde se
localiza, mejorando el sistema de servicios básicos y revalorizando los predios
adyacentes.
El proyecto inmobiliario de La Estancia
de Lurín es un gran ejemplo, además de brindar
seguridad, proyecta al usuario a la construcción y comodidad que sueña. En
Este conjunto residencial ubicado en la
parcelación Santa Genoveva, en el Km 39.5 Antigua Panamericana Sur, a la altura
del paradero Explosivos, espalda del fundo Paso Chico, se vienen construyendo
por etapas. Hasta el momento se han entregado el 50% de las viviendas, porcentaje
que esperan superar este año.
Ahora Lima ya no concentrará la mayor oferta de proyectos
inmobiliarios, siendo el sur chico la nueva opción para poder realizar el sueño
de la casa propia.
La industria
inmobiliaria en el Perú
La industria inmobiliaria de
viviendas, fue fundamental para que la masificación del
crédito hipotecario se disparara. Incluso en países desarrollados o ricos, un robusto esquema
de financiamiento hipotecario de largo plazo es fundamental para esta
industria, pues sin él, la compra de viviendas sería al contado o de muy corto
plazo.
Según Andrés Zubiate, Director de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI),
escribió, de forma detallada, un artículo en la prestigiosa revista Semana Económica.
Y nos cuenta que el modelo convencional de financiamiento hipotecario consiste
en que una entidad financiera (comúnmente un banco) otorga un crédito a una
persona a largo plazo (por lo menos diez años) para adquirir una vivienda. La
garantía que el banco toma es la hipoteca del inmueble.
Esto, quiere decir que un banco no
otorga créditos por las garantías que puede tomar, sino por la capacidad de
pago del cliente. Y por eso, para otorgarte un crédito hipotecario, el banco te
califica. Revisa tus ingresos, de dónde vienen, cuánta deuda tienes, etc.
También nos explica, que aquella
persona que se encuentra en un trabajo estable, tiene más posibilidades
de conseguir un crédito hipotecario.
Pese a ello, resalta que ser informal
no significa que uno no sea sujeto de crédito. El problema es que para un banco
es difícil identificar la real capacidad de pago. Para eso se desarrollaron
mecanismos de calificación de clientes que no se basan en evaluar los ingresos
(que funciona bien para personas de ingresos formales y estables), sino la capacidad
de pago.
“En palabras más claras, si yo quiero
obtener un crédito hipotecario que representa una cuota mensual de S/.1, 000,
un banco me pide que durante un plazo determinado (digamos, seis meses) que
deposite el equivalente de la cuota (S/.1, 000 soles) en una cuenta bancaria,
sin hacer retiros. Si durante el plazo de seis meses cumplo con depositar los
S/.1, 000 de manera puntual, entonces he demostrado la capacidad de generar mil
soles mensualmente, y el banco me puede calificar para un crédito”.
Asimismo, Andrés Zubiate nos define
que a este mecanismo, lo podemos llamar calificación por ahorro, pero que cada
banco lo llama de manera diferente y tiene diferentes plazos para los ahorros,
pues esto depende del monto de crédito solicitado, entre otros.
La calificación por ahorro se
convirtió en un mecanismo muy potente de acceso al crédito que antes no existía
y que luego servía para atender al 70% de las personas de economía informal. El
potencial era enorme. Sin embargo, mientras que los desembolsos de créditos
hipotecarios seguían en aumento, la morosidad de los créditos hipotecarios de
aquellas personas que calificaron por ahorro, comenzó a crecer. Es por esta
razón, que llegando al 2013, los bancos entendieron que la calificación por
ahorro sin hacer preguntas de dónde venía el dinero era muy riesgosa.
En un mercado donde la gran mayoría
de la población tiene una economía informal, el Ejecutivo ha peleado mucho por la nueva ley de
arrendamiento y los programas de alquiler-venta, leasing inmobiliario y la
mencionada capitalización inmobiliaria.
Tanto el alquiler-venta como el leasing inmobiliario son
opciones de arrendamiento con una opción de compra a futuro. Al inicio de
cualquiera de ellos se firma un contrato que define un precio para la vivienda
si se desea tomar esa opción. El precio no variará, aunque cambien las
condiciones del mercado.
El alquiler-venta es un contrato de corto plazo. Se calcula
que quien tome esta opción no estará más de 2 o 3 años en ella. Aquí el trato
directo será con personas o inmobiliarias que tengan viviendas de
disponibilidad inmediata. Esta modalidad es ideal para quien nunca ha podido
ser bien calificado para un crédito, por tener ingresos irregulares o
informales.
Las cuotas de alquiler no son un pago a cuenta por el
valor del inmueble. Solo son alquileres. Ya una vez finalizado el contrato, el
cliente tendrá la primera opción de comprar y para eso puede tomar un crédito
hipotecario tradicional.
Por otro lado, El leasing inmobiliario es un contrato a largo
plazo y se gestiona a través de una entidad del sistema financiero. Esta es
propietaria del inmueble y cede su uso al inquilino por un tiempo determinado
entre ambos y además le cede el derecho de concretar la compra al final del
contrato pagando un precio mucho menor. Este precio final dependerá del monto
de las cuotas y del tiempo en que se financie.
Sin embargo, para una misma propiedad, la cuota de un leasing
sería menor que si se tomara un crédito hipotecario.
Ambas modalidades no tienen una cuota inicial tal como la que
se pide en el crédito hipotecario. Pero si se cobraría antes de habitar la
vivienda una prima por estreno (sería un 5% del valor la vivienda si esta es
nueva), alguna garantía, o algún otro concepto que las condiciones del mercado
y la competencia definirán.
¿Cómo invertir en el sector
inmobiliario?
Existen varios modelos de negocio a
través de los cuales se puede ingresar al mercado inmobiliario, cada uno con
sus particulares beneficios y riesgos. Se puede invertir, por ejemplo, en propiedades
cuyos precios réditos se aprecien por
medio de alquileres (flujo) y proyectarse en el aumento de su valor en tiempo
(plusvalía) o apostar por el desarrollo de activos, como lo sería edificar un condominio
para luego venderlo.
Sin embargo, y al margen del tipo de negocio que se debe
desarrollar, existe una regla que para todos los especialistas es fundamental:
al momento de buscar una propiedad, la decisión de invertir en ella debe estar
basada en el valor, de ninguna manera en el precio del inmueble. Es decir,
comprar, siempre que el precio se sitúe por debajo del valor. (Se puede dar mayor explicación)
¿En qué tipo de
inmueble debo invertir?
De acuerdo a las recomendaciones de los expertos, actualmente
comprar un inmueble para luego alquilarlo es una de las mejores opciones de
inversión, se estima que en Lima el costo de adquisición se recupera con 9,3
años de alquiler, en tanto, el de
viviendas toma 16,5 años.
¿Está pensando en adquirir una
vivienda?
Según el informe de la consultora Arellano Marketing , el peruano promedio
gasta, al mes, el 15% de sus ingresos en el rubro de vivienda, siendo un
indicador positivo para aquellos que buscan la comodidad de un hogar. Si usted es
uno de aquellos que desea dejar de lado el estresante alquiler y ser
propietario de una cómoda vivienda debe tener en cuenta los siguientes
consejos. El primer punto que usted debe de considerar es el factor valor, que
está relacionado con la capacidad de hacer negocio que tiene la propiedad
seleccionada para que la compre, y depende de factores como el precio, la
calidad de acabados, el stock de mercado, competencia, vacancia y entre otros
factores.
Un segundo punto a tener en cuenta son los costos adicionales
como la certificación de la minuta de compraventa ante un notario y su
posterior inscripción en registros públicos es uno de los costos adicionales.
Estos trámites pueden fluctuar entre los S/. 2, 000 y S/. 2,400.
Otro punto que se debe considerar son las Hipotecas, que desde el 2014 a este año, el número de hipotecas en cajas Edpymes
(Empresas de Pequeña y Mediana Empresa) se incrementó en 14,4% y 23,6%, respectivamente,
mientras que en el sector bancario se elevó
en un 6,3%.
Por último, tenemos las viviendas de segundo uso. En caso de
tratarse de un inmueble de segunda, el costo
suele reducirse en un 20% o 30%, sin embargo, hay que evaluar el estado de la propiedad y
las posibles mejoras que se deben de
realizar. Se recomienda que la antigüedad máxima sea de 10 años.
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